店舖裝修香港：牌照、招牌規範、商場守則與交舖條件的完整指南

店舖項目最昂貴的錯誤，與餐廳一樣，是先簽租約，之後才發現舖位本身做不成想做的生意。簽約之前，至少確認五件事：租約與大廈公契（DMC）容許你的行業用途；分區計劃大綱圖（OZP）的規劃用途相符；大廈持有有效的入伙紙；舖位與其外牆沒有僭建或違例招牌；以及若業務涉及煮食，有一條可行的排煙路線。

零售用途的限制通常比餐飲寬鬆，但並非沒有：部分商廈公契列明不得經營某些行業，部分商場透過租約控制同一樓層的行業組合，而地舖的閣樓、樓梯與後巷改動，往往帶着僭建的歷史。若你的店涉及食物，盡職審查要按餐飲的標準做足，包括牌照可行性與排煙，這一層我們在餐廳裝修指南已詳細講解，此處不再重複。我們的商舖設計連裝修服務正是由這一步開始：在你簽約之前，先替你看清楚舖位的規範底細。

純零售（時裝、家品、生活精品）一般毋須就處所領取食物業牌照，商業登記以外沒有額外的處所發牌程序；個別行業例外，例如藥房須另按藥劑業的制度領牌。但只要生意的任何一部分涉及食物，發牌的地圖隨即展開：

• 食物製造廠牌照：在店內配製食物供場外食用，外賣店、烘焙工場與中央廚房屬於這一類。
• 綜合食物店牌照：售賣或簡單配製指定的即食食物供場外食用，例如咖啡與三文治，配製方式不涉及複雜煮食。
• 新鮮糧食店牌照：售賣新鮮、冷藏或急凍的肉類、魚類或家禽。
• 限制出售食物許可證：切開水果、壽司刺身、冰凍甜點、非瓶裝飲品等指定食物各有本身的許可證；自 2025 年起亦可選擇申領綜合限制出售食物許可證，一證涵蓋多類。

若顧客會在店內堂食，那已屬食肆範疇，須在普通食肆與小食食肆牌照之間選擇，並解決把油煙排到室外的通風。這一整層的深度，請直接閱讀我們的餐廳裝修指南。原則跨行業通用：食環署不會受理不符合衞生、樓宇安全、消防安全、地契條件與法定規劃的申請，所以牌照不是裝修之後的手續，而是裝修設計的前提。

同一間店，開在商場與開在街上，是兩個不同的項目。商場有本身的裝修守則（裝修手冊）：圖則先經業主或商場的裝修統籌審批，之後才輪到法定申請與開工；進場前繳付裝修按金並築起圍板；灑水、火警鐘與主空調等基座系統，只可由商場指定的承辦商改動；重型與噪音工序限制在商場休息後的夜間時段進行；物料出入須預約載貨升降機與卸貨區，每晚完工後清場。

這些規矩的直接後果是工期：同一份工程量，在只可夜間施工的商場舖需時較長，夜班安排也是報價的一個因素。街舖的施工時段一般較寬，但另有本身的規則：法定的噪音管制時段、對行人路與後巷的阻礙、外牆與簷篷的改動涉及屋宇署，以及大廈本身的管理規約。與寫字樓裝修一樣，把業主審批與法定報批當成並行的兩條軌道去跑，是守住開店日期的方法。

招牌是店舖裝修最常出事的一環，因為它受《建築物條例》規管，而界線是具體的尺寸。最小型的牆身招牌屬指定豁免工程，毋須向屋宇署申請：顯示面積不逾 1 平方米、離牆突出不逾 150 毫米、招牌任何部分離地不逾 3 米，並且不涉及 LED 顯示屏或結構改動。大部分常見的舖面招牌，可循小型工程監管制度處理，按大小與突出程度分級，由註冊承建商施工；突出外牆逾 600 毫米即屬伸出式招牌，屬另一類小型工程項目，按尺寸另有本身的級別與限制。超出小型工程上限的大型招牌，須由認可人士入則，經屋宇署批准圖則及同意展開工程。

接手舊舖時，先查清楚原有招牌的身份。2013 年 9 月 2 日之前已存在的違例招牌，可經檢核計劃由訂明建築專業人士或訂明註冊承建商檢核及加固後保留，其後每五年再檢核一次，否則須拆除。舖面本身也有尺寸以外的規矩：改動涉及結構或外牆須經屋宇署；玻璃舖面選用安全玻璃；捲閘與大門的設置不可影響走火通道。這些細節在圖則階段解決是小事，開店之後接獲清拆命令是大事。

店舖的消防要求與其他商業處所一致：走火通道保持暢通、出口指示與緊急照明齊全；改動灑水、火警偵測或其他消防裝置，須由註冊消防裝置承辦商施工，完工時簽發 FS251 證明書。商場舖的灑水改動通常由商場指定承辦商負責，這是裝修守則的一部分。電力方面，新增或改動的電力工程由註冊電業工人以 WR1 證明書確認。涉及煮食的店舖，燃氣裝置由註冊氣體工程承辦商負責。

這疊證明書不是形式：商場的完工驗收要看、保險要看，若涉及食物牌照，食環署的遵辦程序也要看。由同一個團隊統籌設計、報批與施工的好處，是每張證明書都有人負責追，而不是在開幕前一星期才發現漏了一張。

一個順暢的店舖項目，大致走六步：

• 盡職審查：用途、規劃、入伙紙、僭建與招牌狀況；涉及食物再加牌照可行性。
• 設計與業主審批：概念與施工圖則，先過業主或商場的裝修統籌一關。
• 法定申請並行：招牌的小型工程、消防與電力的安排、涉及食物的牌照申請，與設計同步推進。
• 進場施工：圍板進場，按許可的工作時段施工，基座系統交指定承辦商，其餘分項由現場專人監督。
• 證明書與驗收：FS251、WR1 及其他證明書隨工程簽發，通過業主驗收，清缺陷。
• 開幕：竣工圖與保養條款交接，陳列進場。

工期方面，純零售的商場舖，由進場到開幕常見為四至八週，夜間時段與訂造木工的交期是主要變數；街舖日間可施工，同等範圍一般較快；涉及食物牌照的店，節奏由牌照主導，時間表要按餐飲的邏輯去排。連鎖品牌的多店滾動開業，勝負在於標準化：一套可重用的圖則與物料清單，讓每間新店少走一次整個流程。

商業租約普遍載有還原條款，要求租約完結時把舖位交還至「清水」或業主指定的交場狀態。「清水」二字在租約往往沒有定義，糾紛因此常見：上訴法庭 2022 年一宗案件，裁定零售租戶須把已拆除的樓板一併還原，後果值得每個租戶在動結構之前想兩次。實際的保障有三：簽約時把還原範圍白紙黑字寫清楚；交舖進場時為原狀拍照存檔，雙方簽認；設計時預留退場，避免難以逆轉的改動，並保留一套完整竣工圖。

報價方面，店舖裝修由範圍驅動，而非單一呎價。牽動報價的是舖面與招牌的規格、陳列與木工的密度、機電範圍、涉及食物的牌照與排煙工程、商場夜間施工的時段安排，以及法定證明書的多寡。看報價單的方法與其他工程一致：逐項列明是保護，可疑的整數總價是中途加項的藏身處，詳見如何看裝修報價單與如何避開裝修騙案。最清晰的結構，是由設計到開幕一份合約，讓同一團隊為業主審批、法定證明書與施工一併負責。我們的商舖設計連裝修服務，正是圍繞這一點而建。