香港渗水处理指南：先分辨源头，再决定找谁

屋宇署把单位渗水的常见成因分为四类：排水管渗漏，可能来自楼上单位、相邻单位或自己单位；供水管渗漏；楼板防水层或浴缸接口的防水失效或老化；以及雨水经天台、平台、露台、外墙或窗户渗入。

屋宇署同时说明了令渗水难以追查的原理：水会沿着裂缝与管道寻找阻力最小的路径，因此受影响的一方，通常是楼下单位，一般并非造成渗水的一方，而湿渍出现的位置也可能与破损位置相距一段距离。顺着水渍去拆天花，正是业主最常拆错位置的原因。

屋宇署亦列出建筑物中若设计或监工不当便较易渗水的部位：天台、外墙、幕墙、窗户、露台、工作平台、浴室、厨房、供水及排水管道、停车场楼面与地库。落到一个住宅单位，实际需要排查的清单其实不长，所以逐项排除是可行的做法，而不是无从入手。

联合办事处有一份供业主自行检查的单张，第一步是「观察及记录」四项资料：渗水位置在天花还是墙身、出现时间是持续、间歇还是雨后、潮湿程度与气味颜色，以及外墙的排水管有没有破损。这四项观察，已经完成了大部分分辨工作。

单张列出各类源头的症状：

• 楼上单位楼板内的排水管破损：渗水位置在厨房、厕所或浴室下方，渗水呈间歇性，范围大致呈圆形，并且有霉味与发霉。
• 楼上单位楼板防水层失效：渗水位置在浴室、地面排水槽或淋浴范围下方，渗水范围相对较大而且湿度平均，或者出现在墙边。
• 楼板内供水管渗漏：渗水位置有水滴落，并出现灰白色结晶沉积物，单张指出这反映有咸水存在。

香港测量师学会补充了一个业主自己可以套用的判断方式：留意渗水是持续还是周期性，以及是否与下雨天或日常洗澡有关。学会亦指出，沿外墙出现的渗水通常与雨水或外墙管道渗漏有关；而内墙的潮湿则可能与埋藏的管道有关，尤其是热水管，因为热胀冷缩的幅度与频率都较大。

这一点令不少业主意外，但食物环境卫生署写得很清楚：在一般情况下，雨水经楼宇的天台、平台、露台、外墙或窗户渗入，或者供水管渗漏所引致的渗水，不会造成公众卫生问题，联合办事处不能根据《公众卫生及市政条例》（第132章）以妨扰事故处理。

换句话说，最典型的风季投诉，即雨水沿窗框或外墙渗入，并不在联合办事处的执法范围之内。这是分流而不是拒绝。若雨水经天台或外墙渗入而涉及楼宇安全风险，例如混凝土剥落或钢筋锈蚀，又或者雨水管、污水管有损坏，个案会按《建筑物条例》（第123章）转介屋宇署处理，而这类转介近年一直上升：2022年1,243宗、2023年1,436宗、2024年2,200宗。

所以雨水渗入的实际处理途径，是循大厦管理的一方，即在涉及公用部分时经管理处与业主立案法团跟进，或者循民事途径，并在涉及楼宇安全时由屋宇署介入。及早知道这条界线，可以省回原本会花在等待一个本来就不会受理的部门身上的几个星期。

这也解释了为何窗户与外墙的状况如此重要。测量师学会列出的窗户渗水成因，正好是一场暴雨会逐一考验的位置：窗框与混凝土结构之间的空隙未妥善填塞、窗框与窗扇变形（铝窗尤其明显）、窗顶缺少挡水条或防水披水、胶边与防水胶料老化甚至缺失，以及冷气机安装不当。屋宇署的讲法更直接：窗洞开得过大，是窗户渗水的主要成因之一。

联合办事处于2026年6月17日公布、并由2026年7月16日起适用于所有新接获个案的调查程序，已经改写。坊间大部分关于这个流程的描述，现时都已经过时。

• 首阶段加入红外线热成像。初步调查现时在原有的电子湿度仪之外，加入红外线热成像分析。
• 约14个工作天发出通知。当联合办事处有理由相信楼上单位是渗水源头，会在接获举报后约14个工作天内发出「建议维修通知」（英文网页称为 Notification Letter）。政府自己的比较是，这比旧有流程提早约57个工作天。
• 28个历日内完成维修。通知要求该单位业主自行检查并在28个历日内完成维修。
• 第二及第三阶段同步进行。若维修期过后渗水持续，后续两个调查阶段现时同步进行，不再逐阶段排队。
• 检验费用不少于17,000元。对没有履行责任的业主，联合办事处现时会追收不少于17,000元的检验费用。

有两点需要说清楚。第一，这份通知本身没有附带罚则，执法仍然循第132章的妨扰事故通知与妨扰事故命令进行；自2025年8月17日起，不遵从妨扰事故通知的最高罚款为25,000元，不遵从妨扰事故命令为50,000元，另有每日450元及600元的罚款。第二，联合办事处一直不会就渗水位置湿度读数低于35%的个案展开调查，这个门槛属行政做法而非法例，现时仍列于其网站，而2026年的公布既没有重申也没有修订。

报案之前，值得知道规模。联合办事处在2024年接获47,299宗举报，处理46,907宗个案，其中5,080宗找到源头，4,874宗未能找出源头而渗水持续。申诉专员公署已于2025年10月27日就渗水个案的处理展开主动调查，目前尚未公布结果。

责任由大厦公契决定的情况，远多于由通则决定，而网上最言之凿凿的说法，也最常在这里出错。

根据《建筑物管理条例》（第344章），业主立案法团须维持公用部分处于良好及可用的维修状态与清洁状况，并须采取一切合理需要的措施执行公契的责任条款。条例对「公用部分」的定义，是整幢大厦中除已由注册文书指明由某业主专用的部分以外的部分，以及在未有如此指明时，附表一所列的部分；附表一涵盖外墙与承重墙、地基、柱、梁等结构支撑，天台、檐槽与烟囱，以及水缸、水泵、污水渠、排水渠、粪管、废水管、渠道、管槽、落水管与导管。

由于注册文书可以推翻附表一，某一块楼板或某一条管道是否公用部分，属于个别大厦的问题。两个单位之间的结构楼板，是其中最依赖公契界定的部分，而且很多时候本身就属于公用部分，因此不应假设它必然是楼上业主的私人责任。先看公契，再谈责任。

若责任一方拒绝处理，小额钱债审裁处受理不超过75,000元的金钱申索，包括财物损毁申索，并且不准聘用律师代表。超过上限的申索不可拆开以迁就审裁处的司法管辖权，但申索人可以放弃超出的部分以便在该处提出；75,000元以上至300万元则属区域法院的司法管辖范围。业主亦可按《公开资料守则》向个案主任索取联合办事处的调查报告副本，作为支持申索的资料，不过并没有官方资料说明该报告具有决定性。另外，自2025年7月起有社区调解先导计划，训练物业管理从业员协助以非诉讼方式处理单位之间的渗水争议，属自愿参与。

渗水与保险之间最重要的分别，是「事件」与「状况」之分。突发及意外的水浸损失，例如水管爆裂、楼上单位漏水、台风期间雨水入屋，一般可循家居财物保险索偿；而个人责任部分，则可能在自己单位漏水而损及楼下单位时作出回应。至于因管道老化、疏于保养或防水层失效而造成的渐进式渗水，会被视为自然损耗而列为不保事项。换言之，那道静静蔓延了一年的水渍，正正是保单最不会赔的一种。

市场上还有两项常见不保事项：物业连续空置30日或以上时保障失效，以及受保人疏忽，例如台风期间未有关窗。消费者委员会在2018年研究13间保险公司的22个家居保险计划时发现，家居财物保障普遍包括水浸、水管爆裂与雨水渗漏所引致的损失，其中20个计划包括第三者法律责任保障而保额与自负额差异甚大，并有10个计划将楼龄上限定于40年。上述数字为2018年4月的资料，现时仍然成立的是模式而不是数字本身：渗水最常见的旧楼，往往需要个别核保。请以自己的保单条款为准，而不是任何市场概述。

业主会选择刷漆，因为水渍是看得见的问题；而它会回来的原因，在于机理。当水接触到水泥或混凝土，会与当中的钙质结合，并把可溶盐带到表面，水分蒸发后留下白色结晶，测量业称之为白华。这些结晶会把油漆膜物理性地顶起，所以同一位置会反复起泡。若未先确认墙身不再渗水，维修只是把时钟重新校过。

正确次序并不好看：先确认渗水已止，然后铲底至稳固基层、刷上防潮底漆、批灰至平滑，最后才刷面漆。油漆是覆盖在稳固而干爽基层之上的饰面，它从来都不是防水措施。屋宇署本身的建议也是源头先行：业主应直接聘请建筑技术人员或持牌水喉匠找出渗水成因，以便尽快维修。

屋宇署的指引里有一句话，值得直接引用：进行装饰工程时，应小心避免损坏原有的防水系统。香港测量师学会就装修工程也有同样的观察，把安装固定装置、插座与线管等工序，列为会破坏防水层的原因之一。装修本身是单位开始渗水的途径之一；但它同时是唯一一个墙身与地台都打开了、可以从源头而不是表面处理渗水的时机。

落到实务，关键是次序而不是产品：处理基层、在应力集中的角位与阴阳角做加强、分层做防水涂层，然后在铺砖覆盖之前先做蓄水测试。香港业界的蓄水测试时间，视乎公司由8小时至48小时不等，而测量业在调查工作中采用的专业基准是24小时。埋藏的供水管则在安装之后、封入水泥之前，以最高供水压力的1.5倍测试至少1小时，因为日后才发现问题的代价，是要拆掉已完成的饰面。

关于标准，也应该说得坦白。香港法例并没有为现有私人单位的装修，订明防水料的种类、厚度、上墙高度或测试时间。法定要求是以性能为本：物料须适合其用途、外墙须以不透水物料建造、可能接触潮湿的墙身须有足够保护、设有供水装置的房间楼面须能防止渗水、天台须能防风雨。坊间常引用的数字，例如防水层须沿各墙上返最少300毫米、浴缸与淋浴范围上返2,200毫米、洗手盆或星盆后方1,100毫米，来自屋宇署针对2025年3月31日之后入则的新建楼宇指引，并不是你单位装修的法定要求。香港装修惯常做法是淋浴范围上防水约1.8米，低于上述基准。没有任何规定阻止一间设计公司以较高的标准作为自己的内部标准，而我们认为，浴室不是一个应该做到刚好合格的地方。

防水工程承办商在香港亦没有发牌制度。业界曾要求设立法定注册或发牌制度，并未获接纳，现时存在的是建造业议会的自愿性专门行业注册名册。这使责任落回统筹工程的一方：要把湿作工序排在正确次序、要在覆盖之前完成测试，并且在一年之后出现问题时仍然找得到人。这也是我们以设计连工程方式承接全屋项目的主要原因，度尺、图则、湿作工序与地盘监督在同一个工程进度表之内，由同一支需要负责到底的团队处理；保养之所以有意义，是因为背后是同一批人。

如果单位现时有潮湿迹象，而装修又在可见的将来，两件事一并处理，会比分开处理实际。把平面图与受影响位置的相片传给我们，我们会直接告诉你，那是一项保养工程、一宗应交由联合办事处或管理处跟进的个案，还是一件应该纳入装修一并解决的事。