香港僭建：裝修可以做什麼，什麼會變成僭建

屋宇署把僭建物定義為：未經建築事務監督事先批准，而在建築物內進行的加建或改建工程，以及在建築物外進行的建築工程。另有兩類容易被忽略：屬於指定小型工程、但沒有依照小型工程監管制度簡化規定進行的小型建築工程；以及在建築物內進行、不涉及建築物結構、但不符合建築標準的加建及改建工程。

第三類最出乎業主意料。工程可以完全不涉及牆、樑、柱，但因為結果達不到某項建築標準，同樣屬於僭建。

屋宇署列出的常見僭建物，值得帶着裝修的角度重看一次：冷氣機支架、簷篷、平台構築物、天台構築物、分間單位、招牌、改動結構，以及錯駁排水渠。當中好幾項，本身就是常見的裝修要求。

責任誰屬，屋宇署寫得很明確：業主有責任確保其處所沒有僭建物，並應為自身利益主動安排清拆。至於在大廈公用地方的僭建物，則應由業主立案法團或全體業主自行協調清拆。

實情比「僭建」二字給人的感覺寬鬆。香港把住宅工程分為三層，而一般單位裝修的大部分工序，都落在最寬鬆的一層。

• 豁免工程：毋須批准，亦毋須委任專業人士。屋宇署列出的例子包括批盪、鋪砌地磚，以及維修或更換衞生設備。屋宇署亦說明，拆除非結構性間隔牆一般視為《建築物條例》下的豁免建築工程，可以在毋須事先批准及同意之下進行。
• 小型工程：以通知代替批准。建造非負重磚牆，以及在外牆建造或改動冷氣機支架與晾衣架，屬小型工程監管制度的範圍。工程由訂明註冊承建商按程序進行；把它變成僭建的，不是工程本身，而是沒有依照程序。
• 須入則並委任專業人士的工程。凡涉及建築物結構，例如拆除結構牆、樑或柱，業主須委任認可人士及註冊結構工程師。

兩項提醒必須連同上述清單一起讀。第一，間隔牆的豁免，前提是該幅牆確實屬非結構性，而這個問題的答案在認可圖則上，不在敲一敲的手感上。第二，《建築物條例》下的豁免，並不等同大廈公契下的同意。管理處與法定程序是兩道獨立的關卡，通過其中一道，從來不代表通過另一道。

封露台或工作平台。這是最常見、也最多誤解的一項。露台與工作平台的豁免是有條件的，屋宇署說明：在該等構築物的欄河以上，以窗、玻璃板、鐵欄或實心牆等方式圍封，會違反豁免的條件，並構成違反《建築物條例》。玻璃工程師傅說「人人都咁做」，描述的是一種習慣，不是一項許可。

改動排水渠。錯駁排水渠本身就在屋宇署的常見僭建物名單之上；而改動廁所、浴室或廚房及相關排水工程，須在工程展開前及／或完成後通知屋宇署。搬廁所、移星盆，不是一個可以隨意作出的決定，而是一個需要通知的決定。

未查清楚就拆牆。拆除非結構性間隔牆一般屬豁免；拆除結構牆而沒有委任認可人士及註冊結構工程師，則是完全另一回事。判斷的依據是認可圖則，所以我們在承諾任何間隔改動之前，會先取得並閱讀圖則，而不是在地盤上憑一把鎚決定。

分間單位同樣在屋宇署的名單之上，打算裝修後放租的業主尤其值得留意。

坊間的二手資料最常在這裡誤導，方式是省略。不遵從法定命令屬刑事罪行，屋宇署列明最高刑罰為監禁一年及罰款港幣200,000元；如違法情況持續，會被另處罰款每天港幣20,000元。

被省略的正是那個每日數字，而它足以改寫整條數。實際判決可見它如何累加：2024年5月公布的一宗檢控中，五幢村屋的十名業主，因天台及／或地下面積由28至80平方米的僭建物，被判罰款合共逾450,000元，單一最高罰款為180,160元。

另有兩項後果，重要程度不下於罰款：

• 政府代拆，然後向你追數。業主如不遵從命令，屋宇署會指示政府承建商代為清拆，其後向業主悉數追討工程費用，另加監督費及附加費。
• 命令會記錄在物業之上。有關命令會在土地註冊處記錄在案；物業如有按揭，有關財務機構亦會獲知會。這一項是業主感受最深的，因為它偏偏在最不合時宜的時刻浮現：賣樓或轉按的時候。

執法屬風險為本，而非全面清查，數字亦比大部分業主想像中大。在2026年5月13日的立法會答覆中，發展局說明採取風險為本的務實方針，優先處理對生命財產明顯構成威脅或迫切危險的僭建物，並指屋宇署每年發出約7,000至10,000張清拆令，每年清拆超過20,000宗現存樓宇僭建物。

同一份答覆亦坦白交代積壓情況：截至2026年3月，新界西南區仍有129張涉及較高風險僭建物的清拆令逾期未辦，其中46.5%的逾期時間為三年或以下。

對業主而言，合理的解讀既不是恐慌，也不是心存僥倖。一項存在多年的構築物可能長期無人過問，然後在被人舉報的一刻、大廈被納入大規模行動的一刻，或者你打算賣樓的一刻，突然變得緊急。

大部分報道在這裡出錯，所以值得寫得準確。發展局於2024年12月建議修訂《建築物條例》，方向有三：加快樓宇檢驗及維修、理順處理僭建物的政策，以及提升樓宇安全。在僭建物方面，建議包括：

• 區分與日常生活相關的小型僭建物，發展局所舉的例子是晾衣架、冷氣機支架與簷篷，以及嚴重僭建物，例如未經批准的地庫、圍封天台構築物、平台及後院構築物。
• 把現行三個市區驗證計劃整合為一個綜合計劃，讓業主可在一次性或定期驗證後，保留符合訂明尺寸的小型僭建物，所舉例子為簷篷、冷氣機支架、已圍封露台及招牌，並設由計劃實施起計三年的寬限期。
• 提高罰則。嚴重僭建物的最高刑罰擬由罰款200,000元及監禁一年，提高至罰款300,000元及監禁兩年，再次定罪則為600,000元及監禁兩年；小型僭建物再次定罪擬為罰款400,000元及監禁一年。

以上全部都不是法例。這些在公眾諮詢之後仍然屬於建議，而時間表已經改動過：2024年12月的文件訂明目標於2026年上半年提交草案，而發展局2026年5月13日的立法會答覆則指，草案將於2026年下半年提交。任何文章告訴你已圍封露台現時可以驗證保留、或者三年寬限期已經開始，都是把建議當成生效中的法例來寫。在草案通過之前，現行法例就是法例，而現行法例就是上一節所列的罰則。

僭建物依附於物業，而不是依附於當初興建它的人。買家完成交易後接手的，包括單位上既有的僭建物；日後如果發出命令，命令是向現任業主發出的。屋宇署把命令記錄於土地註冊處之所以在實務上如此重要，正正因為那是前業主的一條捷徑，變成現任業主一項成交條件的機制。

在落訂與定下裝修預算之前，實務次序如下：取得單位的認可圖則，與現場實況逐項對照；請律師查冊，確認有沒有已登記的命令；並且把屋宇署常見僭建物名單上的項目，即天台及平台構築物、已圍封露台、簷篷、分間間隔、改動過的排水渠，當作需要計算成本的事項，而不是可以假設不存在的事項。如果本來就打算裝修，這一輪勘測是你無論如何都要做的功夫；在簽正式合約之前做，只是比之後做便宜。

裝修過程中造成的僭建，幾乎全部來自三個源頭：沒有人看過認可圖則、沒有人按小型工程監管制度作出應有的通知，又或者有人把一項豁免的附帶條件當成裝飾。三者都不是設計上的失誤，而是統籌上的失誤，所以三者都可以避免。

在我們的項目上，實際做法是這樣：在承諾任何間隔之前先取得認可圖則，讓結構牆在紙上被辨認出來，而不是在拆開飾面之後才發現。在度尺階段就分清楚哪些屬豁免工程、哪些屬小型工程而需要訂明註冊承建商與相應通知、哪些需要認可人士及註冊結構工程師。把大廈公契與管理處的同意，與法定程序分作兩條線處理，因為通過其中一條從來不代表通過另一條。並且把露台、工作平台與排水這三處，視為客戶的合理要求與《建築物條例》最常發生分歧的地方，讓討論發生在畫圖階段，而不是在玻璃裝好之後。

這件事的限度也應該說清楚。沒有人可以替你把既有的僭建物合法化；任何聲稱可以令一張命令消失的公司，承諾的是它交不出的東西。設計連工程團隊能做的，是確保你的裝修不會令問題增加、在你把錢花在上面之前如實告訴你現場已經有什麼，並且把圖則、通知與同意的統籌，放進同一個工程進度表之內，而不是散落在各個工種之間。

如果你正在考慮一個帶有不確定構築物的單位，或者打算改動間隔而想在愛上那張圖之前先知道哪些屬於豁免，把平面圖與幾張相片傳給我們。我們會告訴你那些工程屬於哪一類，以及實際程序需要什麼。