香港僭建：装修可以做什么，什么会变成僭建

屋宇署把僭建物定义为：未经建筑事务监督事先批准，而在建筑物内进行的加建或改建工程，以及在建筑物外进行的建筑工程。另有两类容易被忽略：属于指定小型工程、但没有依照小型工程监管制度简化规定进行的小型建筑工程；以及在建筑物内进行、不涉及建筑物结构、但不符合建筑标准的加建及改建工程。

第三类最出乎业主意料。工程可以完全不涉及墙、梁、柱，但因为结果达不到某项建筑标准，同样属于僭建。

屋宇署列出的常见僭建物，值得带着装修的角度重看一次：冷气机支架、檐篷、平台构筑物、天台构筑物、分间单位、招牌、改动结构，以及错驳排水渠。当中好几项，本身就是常见的装修要求。

责任谁属，屋宇署写得很明确：业主有责任确保其处所没有僭建物，并应为自身利益主动安排清拆。至于在大厦公用地方的僭建物，则应由业主立案法团或全体业主自行协调清拆。

实情比「僭建」二字给人的感觉宽松。香港把住宅工程分为三层，而一般单位装修的大部分工序，都落在最宽松的一层。

• 豁免工程：毋须批准，亦毋须委任专业人士。屋宇署列出的例子包括批荡、铺砌地砖，以及维修或更换卫生设备。屋宇署亦说明，拆除非结构性间隔墙一般视为《建筑物条例》下的豁免建筑工程，可以在毋须事先批准及同意之下进行。
• 小型工程：以通知代替批准。建造非负重砖墙，以及在外墙建造或改动冷气机支架与晾衣架，属小型工程监管制度的范围。工程由订明注册承建商按程序进行；把它变成僭建的，不是工程本身，而是没有依照程序。
• 须入则并委任专业人士的工程。凡涉及建筑物结构，例如拆除结构墙、梁或柱，业主须委任认可人士及注册结构工程师。

两项提醒必须连同上述清单一起读。第一，间隔墙的豁免，前提是该幅墙确实属非结构性，而这个问题的答案在认可图则上，不在敲一敲的手感上。第二，《建筑物条例》下的豁免，并不等同大厦公契下的同意。管理处与法定程序是两道独立的关卡，通过其中一道，从来不代表通过另一道。

封露台或工作平台。这是最常见、也最多误解的一项。露台与工作平台的豁免是有条件的，屋宇署说明：在该等构筑物的栏河以上，以窗、玻璃板、铁栏或实心墙等方式围封，会违反豁免的条件，并构成违反《建筑物条例》。玻璃工程师傅说「人人都这样做」，描述的是一种习惯，不是一项许可。

改动排水渠。错驳排水渠本身就在屋宇署的常见僭建物名单之上；而改动厕所、浴室或厨房及相关排水工程，须在工程展开前及／或完成后通知屋宇署。搬厕所、移星盆，不是一个可以随意作出的决定，而是一个需要通知的决定。

未查清楚就拆墙。拆除非结构性间隔墙一般属豁免；拆除结构墙而没有委任认可人士及注册结构工程师，则是完全另一回事。判断的依据是认可图则，所以我们在承诺任何间隔改动之前，会先取得并阅读图则，而不是在地盘上凭一把锤决定。

分间单位同样在屋宇署的名单之上，打算装修后放租的业主尤其值得留意。

坊间的二手资料最常在这里误导，方式是省略。不遵从法定命令属刑事罪行，屋宇署列明最高刑罚为监禁一年及罚款港币200,000元；如违法情况持续，会被另处罚款每天港币20,000元。

被省略的正是那个每日数字，而它足以改写整条数。实际判决可见它如何累加：2024年5月公布的一宗检控中，五幢村屋的十名业主，因天台及／或地下面积由28至80平方米的僭建物，被判罚款合共逾450,000元，单一最高罚款为180,160元。

另有两项后果，重要程度不下于罚款：

• 政府代拆，然后向你追数。业主如不遵从命令，屋宇署会指示政府承建商代为清拆，其后向业主悉数追讨工程费用，另加监督费及附加费。
• 命令会记录在物业之上。有关命令会在土地注册处记录在案；物业如有按揭，有关财务机构亦会获知会。这一项是业主感受最深的，因为它偏偏在最不合时宜的时刻浮现：卖楼或转按的时候。

执法属风险为本，而非全面清查，数字亦比大部分业主想像中大。在2026年5月13日的立法会答覆中，发展局说明采取风险为本的务实方针，优先处理对生命财产明显构成威胁或迫切危险的僭建物，并指屋宇署每年发出约7,000至10,000张清拆令，每年清拆超过20,000宗现存楼宇僭建物。

同一份答覆亦坦白交代积压情况：截至2026年3月，新界西南区仍有129张涉及较高风险僭建物的清拆令逾期未办，其中46.5%的逾期时间为三年或以下。

对业主而言，合理的解读既不是恐慌，也不是心存侥幸。一项存在多年的构筑物可能长期无人过问，然后在被人举报的一刻、大厦被纳入大规模行动的一刻，或者你打算卖楼的一刻，突然变得紧急。

大部分报道在这里出错，所以值得写得准确。发展局于2024年12月建议修订《建筑物条例》，方向有三：加快楼宇检验及维修、理顺处理僭建物的政策，以及提升楼宇安全。在僭建物方面，建议包括：

• 区分与日常生活相关的小型僭建物，发展局所举的例子是晾衣架、冷气机支架与檐篷，以及严重僭建物，例如未经批准的地库、围封天台构筑物、平台及后院构筑物。
• 把现行三个市区验证计划整合为一个综合计划，让业主可在一次性或定期验证后，保留符合订明尺寸的小型僭建物，所举例子为檐篷、冷气机支架、已围封露台及招牌，并设由计划实施起计三年的宽限期。
• 提高罚则。严重僭建物的最高刑罚拟由罚款200,000元及监禁一年，提高至罚款300,000元及监禁两年，再次定罪则为600,000元及监禁两年；小型僭建物再次定罪拟为罚款400,000元及监禁一年。

以上全部都不是法例。这些在公众谘询之后仍然属于建议，而时间表已经改动过：2024年12月的文件订明目标于2026年上半年提交草案，而发展局2026年5月13日的立法会答覆则指，草案将于2026年下半年提交。任何文章告诉你已围封露台现时可以验证保留、或者三年宽限期已经开始，都是把建议当成生效中的法例来写。在草案通过之前，现行法例就是法例，而现行法例就是上一节所列的罚则。

僭建物依附于物业，而不是依附于当初兴建它的人。买家完成交易后接手的，包括单位上既有的僭建物；日后如果发出命令，命令是向现任业主发出的。屋宇署把命令记录于土地注册处之所以在实务上如此重要，正正因为那是前业主的一条捷径，变成现任业主一项成交条件的机制。

在落订与定下装修预算之前，实务次序如下：取得单位的认可图则，与现场实况逐项对照；请律师查册，确认有没有已登记的命令；并且把屋宇署常见僭建物名单上的项目，即天台及平台构筑物、已围封露台、檐篷、分间间隔、改动过的排水渠，当作需要计算成本的事项，而不是可以假设不存在的事项。如果本来就打算装修，这一轮勘测是你无论如何都要做的功夫；在签正式合约之前做，只是比之后做便宜。

装修过程中造成的僭建，几乎全部来自三个源头：没有人看过认可图则、没有人按小型工程监管制度作出应有的通知，又或者有人把一项豁免的附带条件当成装饰。三者都不是设计上的失误，而是统筹上的失误，所以三者都可以避免。

在我们的项目上，实际做法是这样：在承诺任何间隔之前先取得认可图则，让结构墙在纸上被辨认出来，而不是在拆开饰面之后才发现。在度尺阶段就分清楚哪些属豁免工程、哪些属小型工程而需要订明注册承建商与相应通知、哪些需要认可人士及注册结构工程师。把大厦公契与管理处的同意，与法定程序分作两条线处理，因为通过其中一条从来不代表通过另一条。并且把露台、工作平台与排水这三处，视为客户的合理要求与《建筑物条例》最常发生分歧的地方，让讨论发生在画图阶段，而不是在玻璃装好之后。

这件事的限度也应该说清楚。没有人可以替你把既有的僭建物合法化；任何声称可以令一张命令消失的公司，承诺的是它交不出的东西。设计连工程团队能做的，是确保你的装修不会令问题增加、在你把钱花在上面之前如实告诉你现场已经有什么，并且把图则、通知与同意的统筹，放进同一个工程进度表之内，而不是散落在各个工种之间。

如果你正在考虑一个带有不确定构筑物的单位，或者打算改动间隔而想在爱上那张图之前先知道哪些属于豁免，把平面图与几张相片传给我们。我们会告诉你那些工程属于哪一类，以及实际程序需要什么。