40年樓齡全屋翻新：舊樓裝修的水管、石屎、鋁窗與電力規劃

坊間常有一個說法：「裝修前必須向屋宇署入則。」這並不準確。《建築物條例》第41(3)條下，大部分室內裝修屬於豁免工程，毋須屋宇署批准，也毋須委聘註冊承建商：油漆、內牆批盪、鋪牆紙，更換非埋入式的內部支管或潔具，以及拆除毋須具備耐火等級的非承重間隔牆，都在此列。

第二層是小型工程監管制度。《建築物（小型工程）規例》把187個工程項目分為三個級別：第I級58項（較複雜）、第II級68項、第III級61項（常見家居工程）。小型工程毋須事先取得屋宇署的圖則批准及施工同意便可展開，但程序上有明確要求：第III級工程須由訂明註冊承建商進行，並在完工後14天內提交一份載有圖則或照片的表格（MW05）；第I級則須委聘訂明建築專業人士及註冊承建商，開工前最少7天呈交通知書，完工後14天內提交完工證明。

第三層才是須事先批准的工程：拆除結構牆、樑或柱，必須委任認可人士與註冊結構工程師，向屋宇署入則並取得批准及同意後方可施工，完全在小型工程制度以外。舊樓裝修的規劃，第一步就是把工程清單放進這三個層次，逐項對號入座。

樓齡40年的大廈，同時落在兩個法定計劃的涵蓋範圍：強制驗樓計劃適用於樓齡30年或以上的私人樓宇（3層或以下的住用樓宇除外）；強制驗窗計劃適用於樓齡10年或以上的樓宇。這裏有一個常見誤解要先澄清：兩個計劃都是由屋宇署發出法定通知才啟動的，並非業主每10年或每5年自動要驗一次；10年與5年，是屋宇署就同一部分再次發出通知之前的最短間隔。

另一個誤解，是以為強制驗樓涵蓋單位室內。訂明檢驗的範圍是外牆及外部構件、結構構件、消防安全構件、公用排水系統，以及公用部分的僭建物，也就是大廈的公用部分與外殼；單位之內的石屎剝落、水管老化，屬業主自己的保養責任，正好在全屋翻新時一併處理。

對裝修流程的實際意義：我們在勘察階段會向管理處查詢大廈有沒有未完成的強制驗樓或驗窗法定通知。如果屋苑正籌備大維修，棚架、外牆與鋁窗的時間表便可以與屋苑工程互相配合，避免重複搭棚或工序衝突。

舊樓水管問題，網上流傳的版本很多，值得回到官方文件。按水務署第1/95號通函：《1994年水務設施（修訂）規例》修訂了規例第19條及附表2，自1995年12月23日以後接獲的申請起，禁止在食水內部供水系統使用沒有認可內搪層的鍍鋅鋼喉（坊間慣稱鍍鋅鐵喉），適用於所有新樓，以及現有樓宇整體更換水管系統的工程。三點細節經常被講錯：

• 禁令不具追溯力。通函明確指出，禁令不適用於1995年12月23日之前已安裝的喉管，也不適用於現有系統的小型維修。換言之，舊樓保留原有鐵喉並不違法；更換是水務署建議的做法，不是法例強制。網上流傳「限期前必須換喉」一類說法，並沒有任何官方依據。
• 禁的是「無內搪層」的鍍鋅鋼喉。設有認可內搪層的鍍鋅鋼喉仍然獲接納，不能一概而論說「所有鍍鋅喉都被禁」。
• 禁令的文字只涵蓋食水系統。沖廁（鹹水）喉管不在該禁令文字之內；不過舊屋苑的沖廁喉同樣多為鍍鋅鐵喉、同樣會鏽蝕，實務上全屋翻新時會與食水喉一併更換，開一次牆做兩件事。

那為什麼仍然強烈建議更換？水務署在食水喉管保養指引中指出，滯留在鏽蝕鐵喉內的食水，會因氧化鐵微粒懸浮而變得混濁或變色，已鏽蝕的喉管及配件應考慮更換。修訂後獲認可的物料包括銅、不銹鋼、聚乙烯（PE）、交聯聚乙烯（PEX）及氯化聚氯乙烯（cPVC）；實務上住宅重鋪水喉以銅喉及不銹鋼喉最常用。1995年之後曾整體換喉的樓宇，一般已屬防鏽蝕物料，變色水問題不常見。

程序上，整體重鋪水喉是受規管工程。《水務設施條例》（第102章）第14條規定，建造、安裝、更改或拆除內部供水系統，須事先取得水務監督的書面准許，申請通常由持牌水喉匠提出；第15條規定，指明的水喉工程須由「指定人士」進行，包括持牌水喉匠、註冊水喉技工，或在持牌水喉匠指示及監督下工作的人員。水務署同時列明了寬免空間：性質輕微的維修，例如修理漏水喉管或更換水龍頭膠圈，可以由非指定人士處理；但凡涉及銅喉焊接的工程，一律須取得水務監督准許並由指定人士進行。聘用非指定人士進行指明水喉工程，即屬違法。順帶一提，屋宇署轄下的樓宇安全貸款計劃涵蓋更換水管一類工程，個別業主可以留意。

石屎剝落是舊樓最常見的老化現象，成因是日積月累的碳化作用：石屎表層的鹼性隨年月流失，保護不了內裏的鋼筋；鋼筋生鏽膨脹，把周圍的石屎迫裂、迫落，長期滲水更會加速這個過程。屋宇署列出的警號包括：牆身或天花出現水漬鏽漬、滲水、裂縫、批盪或瓷磚剝落、表面隆起，以至大片石屎剝落露出生鏽鋼筋。

兩個原則必須把握。第一，剝落是可以修復的老化問題，不代表大廈結構已經失效，不必因為見到露筋而恐慌。第二，批灰蓋面不是修復：正確做法是把鬆脫及已變質的石屎鑿除，將外露鋼筋清理及做防鏽處理，再以修補砂漿分層修復。直接在鏽筋上批平，只是把問題封進牆內，之後會在同一位置再爆開。

責任與程序方面，屋宇署講得清楚：業主須自行安排及時維修，向政府部門報告並不能免除責任；業主應諮詢建築專業人士，並委聘註冊承建商或註冊小型工程承建商進行修葺。要留意，修葺結構構件本身也是受監管的小型工程項目（第I級1.17項／第II級2.17項）。全屋翻新正是處理的最佳時機：天花與牆身反正會打開，剝落位置可以逐一鑿除修復，完工後再封入新裝修之內。

更換鋁窗是舊樓裝修幾乎必然的項目，法規位置卻經常被講錯，兩個極端都有：有說要事先向屋宇署申請批准，也有說完全不受監管。實情是：窗及窗牆的建造、更改、修葺、拆除或更換屬小型工程，按規模及風險分屬第I級（1.60項）、第II級（2.8／2.9項）或第III級（3.6／3.7項），任何級別都毋須事先入則或取得屋宇署批准，分別只在申報程序。多層大廈的住宅單位，窗的最高點幾乎必然離地面超過3.5米，整個更換鋁窗的工程屬第II級2.8項。

第II級的程序同樣清晰：

• 由訂明註冊承建商（第II級）進行，毋須事先取得屋宇署批准；
• 開工前最少7天向屋宇署提交表格MW03（開工通知）；
• 完工後14天內提交表格MW04（完工證明書）；
• 工程須符合規例訂明的條件，例如不得增加懸臂式樓板的荷載、不得改動其他結構構件。

至於第III級的3.6／3.7項，程序更簡單，只須在完工後14天內一次過提交表格MW05；但適用範圍較窄：只限窗的最高點在離地面3.5米以內的情況，或只涉及副框的工程。所以承建商在報價前應先確認級別，不宜一概而論。另外，樓齡10年或以上的大廈屬強制驗窗計劃涵蓋範圍，同樣是接獲屋宇署法定通知才須安排檢驗；全屋翻新時把老化窗框一次過換掉，日後大廈收到驗窗通知時，單位的窗況自然從容得多。

30至50年樓齡單位的電力裝置，普遍是另一個年代的產物：膠皮電線、只有熔斷絲而沒有漏電保護的舊式配電箱、按當年電器數量設計的迴路。《電力條例》（第406章）及《電力（線路）規例》規定，所有固定電力裝置工程（新裝、加裝、更改、修理）必須由註冊電業承辦商聘用註冊電業工程人員進行；完工之後、通電之前，負責的註冊電業工程人員必須檢查、測試並簽發完工證明書（表格WR1）。WR1由住戶保存，毋須遞交機電工程署，但它是整個電力工程合規的關鍵文件，入伙前應向承辦商索取。

機電工程署同時建議，在進行電力更改或加裝之前，先委託註冊電業承辦商做可行性研究；而任何經修改的裝置，都必須符合現行的法定安全要求。這正是全屋翻新通常整屋重新鋪線的原因：一旦動了裝置，舊膠皮線、沒有漏電斷路器保護的配電箱、不敷應用的迴路，都要提升至現行標準，逐段修補反而不划算。

另一個常見誤解是「住宅每5年要做一次定期測試」。法例要求的5年一驗（定期測試證明書，表格WR2），適用於核准負荷超過100安培的固定電力裝置；在一般住宅大廈，這是大廈公用裝置的責任，個別單位的核准負荷通常在100安培以下，並沒有個人的5年WR2責任。

至於加大供電負荷，那是向電力公司另行申請的程序，與機電工程署的證書制度分開處理：申報單相或三相及所需安培數，並配合電力公司安排的裝置檢查。舊樓的現實限制在於：大廈的上升總線與公用電掣設備年代久遠，剩餘容量未必足以讓單一單位大幅加大負荷，有時還須視乎大廈方面的同意與配合。所以我們把負荷評估放在勘察階段最前，先確認大廈供得起，才落實廚房設備與冷氣的配置，次序不能倒轉。

舊樓最吸引人的地方，往往是實用的樓面與改造空間；但在舊結構之內重整間隔，有幾條界線必須先劃清楚。第一條是結構：永遠不要靠目測或敲牆聲判斷一幅牆是否非承重，唯一可靠的依據是屋宇署存檔的批准圖則。拆除毋須具備耐火等級的非承重間隔牆屬豁免工程；但拆除結構牆、樑或柱，必須由認可人士及註冊結構工程師入則、取得屋宇署批准及同意方可進行。而廚房圍封牆通常有耐火要求，正是豁免條款失效的典型例子。

第二條界線在廚房與浴室。把封閉式廚房改成開放式，屋宇署的立場明確：拆除圍封廚房的牆壁及門，可能影響結構安全並讓火勢蔓延；若該等牆壁及門屬耐火構造，便不應拆除，合規的途徑只有一條，就是由註冊專業人士審視並核證合規的設計。以太古城為例：屋苑樓齡約40年，管理處於2023年張貼通告，提醒開放式廚房改動可能違反消防及《建築物條例》規定；我們在該屋苑及同類舊屋苑的做法，是把合規審查放在設計之前，而不是設計完成後補救。至於把沒有窗的「黑廁」改作居住常用格局，須設置機械通風，並須由認可人士參與及取得屋宇署批准。搬移廚房或浴室位置，亦會觸及受監管的排水渠工程（地面之上的渠管屬小型工程第II／III級項目），須由訂明註冊承建商按所屬級別的程序處理；其他常見項目如新砌非承重磚牆、鋪設地台墊高地面，同樣屬小型工程。

把五個範疇放在一起看，舊樓全屋翻新其實是一個次序問題：先勘察（查圖則、驗水管與電路、評估供電容量、向管理處確認法定通知與屋苑規定），再定間隔，最後才是物料與風格。次序正確，法規就不是阻力，而是幫你把預算花在看不見、但實際住起來有分別的地方。這也是為什麼這類項目特別適合交由一間設計連工程工作室統籌：持牌水喉匠、註冊電業承辦商、註冊小型工程承建商與認可人士的網絡，在同一個時間表之內協調，文件與工序一條線走完，屋主只須面對一個負責人。我們替40年樓齡單位做規劃時，第一次見面談的往往不是風格，而是這張次序表。