半山舊樓裝修：開工前要與大廈管理處辦妥的事

羅便臣道、干德道、西摩道與寶珊道一帶的住宅大廈，多數建於一九七零至九零年代。這批樓宇有一個共通的性格：單位面積寬敞、則型實用，可是設備已經老化，喉管與機電管道多為各層共用，樓面淨高亦偏矮。同一座大廈之內，往往住了幾代業主，管理制度成熟而嚴謹，任何工程都在眾多住戶的注視之下進行。

我們在超過四十座具名的中半山大廈完成過設計連工程，包括 Arezzo、The Grand Panorama、Conduit Tower、Hatton Place、Windsor Court、Hillsborough Court、Tregunter Tower、Robinson Place、Realty Garden 與 Regence Royale。多年下來的體會是：半山舊樓裝修的成敗，一半取決於設計，另一半取決於是否尊重樓宇本身的條件與規矩。設計可以遷就品味，規矩卻沒有商量餘地。

很多業主以為裝修規矩是管理處自行訂立的行政要求，其實根源在大廈公契。公契對大廈的所有業主、住客以至租客都具約束力；典型條款會禁止對單位作結構性改動，並要求在進行改建之前取得管理人或管理組織的同意。未經所需同意擅自施工，屬違反公契，業主有機會面對禁制令與索償。

《建築物管理條例》（第344章）則是業主立案法團與大廈管理運作的法定框架。值得留意的是：按金、升降機預約、承建商登記這類要求，並非第344章訂明的法定手續，而是在公契與法團框架之下訂立的大廈守則，內容座座不同，亦會不時修訂。所以我們接手半山項目的第一步，一定是向管理處索取該大廈現行的裝修守則，逐項核對，而不是套用上一個項目的做法。

另一個重要的分界：管理處的同意與屋宇署的批准是兩個不同層面。涉及結構或排水的改動，除了公契層面的同意，還須按法定程序處理，兩者缺一不可。

綜合我們在中半山數十座大廈的經驗，開工之前一般要辦妥以下幾項，細節以各大廈現行守則為準：

• 承建商登記：管理處通常要求提交承建商的公司資料、相關保險與工程範圍說明，登記完成後方可進場。
• 工程升降機預約：並非每座大廈都設有獨立的工程升降機；不少大廈是指定其中一部客用升降機，加設保護後於指定時段供工程使用。用哪一部、何時可用，由大廈編配，須預早預約。
• 公共地方保護：大堂、走廊與升降機轎廂須按管理處要求鋪設保護，工程期間每日維持。
• 准許施工時間：大廈守則會訂明可施工的日子與時段，普遍比法例嚴格，並可能對鑽鑿等高噪音工序另有限制。
• 管理按金：開工前繳付，工程完成、公共地方經檢查無損後發還，條款按各大廈守則而定。
• 泥頭與建築廢物安排：大廈一般不准在公共地方存放泥頭，要求即日清運；建築廢物須經環保署的建築廢物處置收費制度處理，承辦商須設有繳費帳戶或委託設有帳戶的代理。

這張清單看似繁瑣，其實全部可以在圖則與報價階段同步處理。我們把它視為工程統籌的一部分，業主無須逐項自行奔走。

網上流傳的「平日朝九晚六」或「朝七晚七」施工時間，其實是行業慣例與大廈守則的混合體，並非法例條文。法例層面，《噪音管制條例》（第400章）管制的是：

• 機動設備：平日晚上七時至翌日上午七時，以及公眾假期（包括星期日）任何時間，未領有建築噪音許可證，不得使用機動設備進行建造工程（裝修屬建造工程的一種）；平日日間使用則無須許可證。
• 住所噪音：晚上十一時至翌日上午七時，或於公眾假期，在住所內發出擾人噪音即屬違法，由警方按合理程度的準則處理。

換句話說，平日日間在單位內進行一般裝修工序，本身並不違反第400章；日間實際可以施工的時段，是由大廈守則訂定的。至於在限制時間內無許可證使用機動設備，屬嚴重罪行，首次定罪最高可被罰款港幣十萬元。我們的工序編排一向以大廈守則為底線，再在守則之內把高噪音工序集中處理，減少對鄰居的滋擾。

半山舊樓裝修的預算與時間表，最容易失準的地方是隱藏工序。以下幾項在一九七零至九零年代的樓宇相當常見，宜在勘察階段一併評估：

• 食水喉管：一九九五年十二月起，無內搪層的鍍鋅鐵喉已被禁止用於新裝與重鋪食水系統；早年樓宇仍沿用的舊喉會逐漸銹蝕，水務署建議更換。全屋換喉在這批樓宇屬常規工序，反正牆身地台要開，浴室與廚房多數在同一次工程內一併更新。喉管改動須由持牌水喉匠負責，並取得水務監督的書面准許（同類物料的細微更換或可獲豁免）。
• 石棉：八十年代中期以前落成的樓宇，物料之中有可能含石棉。狀況良好而不受擾動的含石棉物料不會釋出纖維，但拆卸之前應先安排檢測；若須進行消減工程，要由註冊石棉顧問擬備調查報告及工作計劃，最少提前二十八日呈交環保署，並由註冊石棉承辦商施工。
• 消防安排：《消防安全（建築物）條例》（第572章）涵蓋一九八七年三月一日或之前建成或首次入則的綜合用途及住用建築物，消防處與屋宇署可向業主發出消防安全指示。半山不少大廈屬此範圍，全幢提升消防安全的工程可能與單位裝修同期進行。
• 強制驗樓：樓齡三十年或以上的私人樓宇已納入強制驗樓計劃，屋宇署每年挑選目標樓宇。裝修期間遇上大廈搭棚驗樓或公用地方修葺，並不罕見，運輸與升降機的編排要預留彈性。

規矩之外，舊樓本身的物理條件同樣要在設計階段定案，而不是留到地盤階段補救：

• 樓面淨高：這批樓宇的樓底普遍偏矮，假天花不能一味全屋壓低。冷氣機位、喉管走向、燈槽深度與櫃體高度要在度尺階段一併計算，該藏的藏、該露的露，把高度留給日常起居的位置。
• 共用管道：排水與機電管道多為各層共用，廚房與浴室的移位空間因此有限。凡涉及排水的改動，須經正式程序處理，不能在地盤臨場決定。
• 間隔改動：單位內的非結構間隔牆屬小型工程制度涵蓋的指定項目，可由訂明註冊承建商依程序進行，無須事先取得屋宇署批准；但這不等於不受規管：公契層面可能仍須同意，涉及結構或排水則要循正式入則途徑。任何一幅牆，在查閱批准圖則之前，我們都不會假設它是非結構牆。
• 開放式廚房與煤氣：單位可否保留煤氣，取決於批准圖則與消防安全設計，並非單看廚房有沒有圍封。原本設有圍封廚房的單位若拆除圍封，一般須轉用電磁爐；發展商原裝批准的開放式廚房則可保留煤氣。

最後是半山獨有的一環：路。干德道、羅便臣道與寶珊道路窄而斜，路旁可供上落貨的位置有限，大型木器、石材檯面與玻璃不能假設隨時可以運抵，須與管理處協調，按編定的時段分批送貨。一九七二年寶珊道山泥傾瀉摧毀旭龢大廈、奪去六十七人的性命，是香港現代斜坡安全制度的起點之一；半山的道路、斜坡與擋土結構自此受到嚴格管理，今日的運輸安排嚴謹，其來有自。

讀到這裏，應該會發現一個規律：半山舊樓裝修的每一個環節，由公契、管理處手續、噪音法例，到換喉、石棉、消防與運輸，彼此環環相扣。分開發包、逐項自行協調，不是不可行，只是每一個接口都是延誤的風險。這正是我們以設計連工程模式處理全屋項目的原因：勘察、圖則、法定程序、管理處手續與地盤施工在同一個時間表之內，由同一個團隊負責到底。若閣下正為半山單位籌劃全屋裝修，不妨在構思階段先與熟悉這批樓宇的團隊談一次；我們的中半山室內設計與住宅設計連工程經驗，正是由一座又一座大廈的規矩累積而來。很多事情，在圖紙上處理遠比在地盤上補救容易。