半山旧楼装修：开工前要与大厦管理处办妥的事

罗便臣道、干德道、西摩道与宝珊道一带的住宅大厦，多数建于20世纪70至90年代。这批楼宇有一个共通的性格：单位面积宽敞、户型实用，可是设备已经老化，水管与机电管道多为各层共用，室内净高也偏低。同一座大厦之内，往往住着几代业主，管理制度成熟而严谨，任何工程都在众多住户的注视之下进行。

我们在超过四十座具名的中半山大厦完成过设计连工程项目，包括 Arezzo、The Grand Panorama、Conduit Tower、Hatton Place、Windsor Court、Hillsborough Court、Tregunter Tower、Robinson Place、Realty Garden 与 Regence Royale。多年下来的体会是：半山旧楼装修的成败，一半取决于设计，另一半取决于是否尊重楼宇本身的条件与规矩。设计可以迁就品味，规矩却没有商量余地。

很多业主以为装修规矩是管理处自行订立的行政要求，其实根源在大厦公契。公契对大厦的所有业主、住户以至租客都具约束力；典型条款会禁止对单位作结构性改动，并要求在进行改建之前取得管理人或管理组织的同意。未经所需同意擅自施工，属违反公契，业主有可能面对禁制令与索偿。

《建筑物管理条例》（第344章）则是业主立案法团与大厦管理运作的法定框架。值得留意的是：押金、电梯预约、承建商登记这类要求，并非第344章订明的法定手续，而是在公契与法团框架之下订立的大厦守则，内容每座不同，也会不时修订。所以我们接手半山项目的第一步，一定是向管理处索取该大厦现行的装修守则，逐项核对，而不是照搬上一个项目的做法。

另一个重要的分界：管理处的同意与屋宇署的批准是两个不同层面。涉及结构或排水的改动，除了公契层面的同意，还须按法定程序处理，两者缺一不可。

综合我们在中半山数十座大厦的经验，开工之前一般要办妥以下几项，细节以各大厦现行守则为准：

• 承建商登记：管理处通常要求提交承建商的公司资料、相关保险与工程范围说明，登记完成后方可进场。
• 工程电梯预约：并非每座大厦都设有独立的施工电梯；不少大厦是指定其中一部客用电梯，加设保护后于指定时段供施工使用。用哪一部、何时可用，由大厦统一编排，须提前预约。
• 公共区域保护：大堂、走廊与电梯轿厢须按管理处要求铺设保护，施工期间每日维持。
• 许可施工时间：大厦守则会订明可施工的日子与时段，普遍比法例严格，并可能对钻凿等高噪音工序另有限制。
• 装修押金：开工前缴付，工程完成、公共区域经检查无损后退还，条款按各大厦守则而定。
• 渣土与建筑废料安排：大厦一般不准在公共区域存放渣土，要求当日清运；建筑废物须经环保署的建筑废物处置收费制度处理，承办商须设有缴费账户或委托设有账户的代理。

这张清单看似繁琐，其实全部可以在图纸与报价阶段同步处理。我们把它视为工程统筹的一部分，业主无须逐项自行奔走。

网上流传的“工作日朝九晚六”或“朝七晚七”施工时间，其实是行业惯例与大厦守则的混合体，并非法例条文。法例层面，《噪音管制条例》（第400章）管制的是：

• 机动设备：工作日晚上7时至翌日上午7时，以及公众假期（包括星期日）任何时间，未领有建筑噪音许可证，不得使用机动设备进行建造工程（装修属建造工程的一种）；工作日日间使用则无须许可证。
• 住所噪音：晚上11时至翌日上午7时，或于公众假期，在住所内发出扰人噪音即属违法，由警方按合理程度的准则处理。

换句话说，工作日日间在单位内进行一般装修工序，本身并不违反第400章；日间实际可以施工的时段，是由大厦守则订定的。至于在限制时间内无许可证使用机动设备，属严重罪行，首次定罪最高可被罚款10万港元。我们的工序安排一向以大厦守则为底线，再在守则之内把高噪音工序集中处理，减少对邻居的滋扰。

半山旧楼装修的预算与时间表，最容易失准的地方是隐藏工序。以下几项在20世纪70至90年代的楼宇相当常见，宜在勘察阶段一并评估：

• 供水管道：1995年12月起，无内搪层的镀锌铁管已被禁止用于新装与重铺食水系统；早年楼宇仍沿用的旧管会逐渐锈蚀，水务署建议更换。全屋更换水管在这批楼宇属常规工序，反正墙身地台要开，浴室与厨房多数在同一次工程内一并更新。水管改动须由持牌水喉匠负责，并取得水务监督的书面准许（同类物料的细微更换或可获豁免）。
• 石棉：20世纪80年代中期以前落成的楼宇，物料之中有可能含石棉。状况良好而不受扰动的含石棉物料不会释出纤维，但拆卸之前应先安排检测；若须进行消减工程，要由注册石棉顾问拟备调查报告及工作计划，最少提前28日呈交环保署，并由注册石棉承办商施工。
• 消防安排：《消防安全（建筑物）条例》（第572章）涵盖1987年3月1日或之前建成或首次呈交图则的综合用途及住用建筑物，消防处与屋宇署可向业主发出消防安全指示。半山不少大厦属此范围，整幢提升消防安全的工程可能与单位装修同期进行。
• 强制验楼：楼龄30年或以上的私人楼宇已纳入强制验楼计划，屋宇署每年挑选目标楼宇。装修期间遇上大厦搭棚验楼或公用地方修葺，并不罕见，运输与电梯的编排要预留弹性。

规矩之外，旧楼本身的物理条件同样要在设计阶段定案，而不是留到工地阶段补救：

• 室内净高：这批楼宇的净高普遍偏低，吊顶不能一味全屋压低。空调机位、管道走向、灯槽深度与柜体高度要在现场测量阶段一并计算，该藏的藏、该露的露，把高度留给日常起居的位置。
• 共用管道：排水与机电管道多为各层共用，厨房与浴室的移位空间因此有限。凡涉及排水的改动，须经正式程序处理，不能在工地临场决定。
• 格局改动：单位内的非结构间隔墙属小型工程监管制度涵盖的指定项目，可由订明注册承建商依程序进行，无须事先取得屋宇署批准；但这不等于不受规管：公契层面可能仍须同意，涉及结构或排水则要循正式呈交图则的途径。任何一面墙，在查阅批准图则之前，我们都不会假设它是非结构墙。
• 开放式厨房与煤气：单位可否保留煤气，取决于批准图则与消防安全设计，并非单看厨房有没有围封。原本设有围封厨房的单位若拆除围封，一般须转用电磁炉；发展商原装批准的开放式厨房则可保留煤气。

最后是半山独有的一环：路。干德道、罗便臣道与宝珊道路窄而斜，路旁可供装卸的位置有限，大型木制品、石材台面与玻璃不能假设随时可以运抵，须与管理处协调，按编定的时段分批送货。1972年宝珊道山泥倾泻摧毁旭龢大厦、夺去67人的生命，是香港现代斜坡安全制度的起点之一；半山的道路、斜坡与挡土结构自此受到严格管理，今日的运输安排严谨，其来有自。

读到这里，应该会发现一个规律：半山旧楼装修的每一个环节，由公契、管理处手续、噪音法例，到更换水管、石棉、消防与运输，彼此环环相扣。分开发包、逐项自行协调，不是不可行，只是每一个接口都是延误的风险。这正是我们以设计连工程模式处理全屋项目的原因：勘察、图纸、法定程序、管理处手续与现场施工在同一个时间表之内，由同一个团队负责到底。如果您正为半山单位筹划全屋装修，不妨在构思阶段先与熟悉这批楼宇的团队谈一次；我们的中半山室内设计与住宅设计连工程经验，正是由一座又一座大厦的规矩累积而来。很多事情，在图纸上处理远比在工地上补救容易。